Как алгоритмы могут потенциально повысить арендную плату
12 января 2023 г.Эта история изначально была опубликована на ProPublica автором Хизер Фогелл, с анализом данных Хару Корин и Райан Литтл. Майя Миллер предоставила репортаж и Дорис Берк провела исследование.
Одним летним днем прошлого года группа технических специалистов по недвижимости собралась в конференц-зале в Нэшвилле, чтобы похвастаться одним из фирменных продуктов своей компании: программным обеспечением, которое использует таинственный алгоритм, помогающий арендодателям устанавливать максимально возможную арендную плату для арендаторов.
«Никогда раньше мы не видели таких цифр», — сказал Джей Парсонс, вице-президент RealPage, когда мимо проходили участники конгресса.
Арендная плата за квартиру недавно подскочила на целых 14,5%, сказал он в видео, рекламирующем услуги компании. Обращаясь к своему коллеге, Парсонс спросил: Какую роль сыграло программное обеспечение?
«Честно говоря, я думаю, что это движет им», — ответил Эндрю Боуэн, еще один руководитель RealPage. "Очень немногие из нас, управляющих недвижимостью, захотят поднять арендную плату на двузначные цифры в течение одного месяца, делая это вручную".
Праздничные речи были более чем чванливыми. В течение многих лет RealPage продавал программное обеспечение, которое использует аналитику данных, чтобы предлагать ежедневные цены на открытые единицы. Менеджеры по недвижимости в Соединенных Штатах восторженно отзываются о том, как алгоритм компании увеличивает прибыль. р>
«Прелесть YieldStar в том, что он подталкивает вас туда, куда бы вы не пошли, если бы не использовали его», — сказал Кортни Балас, директор по управлению доходами в JVM Realty, ссылаясь на программное обеспечение RealPage в видео-отзыве на веб-сайт компании.
Крупнейшая в стране компания по управлению недвижимостью Greystar обнаружила, что даже во время экономического спада ее здания, использующие YieldStar, «выросли на 4,8 % на рынке», что является значительным преимуществом по сравнению с конкурентами, говорится в материалах RealPage на ее веб-сайте.
Greystar использует программное обеспечение RealPage для оценки десятков тысяч квартир.
Как показало расследование ProPublica, RealPage стала ведущим поставщиком программного обеспечения для определения арендной платы в стране после того, как федеральные регулирующие органы одобрили спорное слияние в 2017 году, что значительно расширило влияние компании на цены на квартиры.
Этот шаг помог компании из Техаса расширить клиентскую базу своего набора технических услуг в сфере недвижимости, насчитывающую более 31 700 клиентов.
На некоторых рынках влияние резкое.
По данным ProPublica, в одном из районов Сиэтла 70 % квартир контролировали всего 10 управляющих недвижимостью, каждый из которых использовал программное обеспечение для ценообразования, продаваемое RealPage.
Чтобы получить рекомендуемую арендную плату, программное обеспечение использует алгоритм — набор математических правил — для анализа массива данных, которые RealPage собирает от клиентов, включая личную информацию о том, что берут близлежащие конкуренты.
Для жильцов система переворачивает практику ведения переговоров с персоналом многоквартирного дома. RealPage не рекомендует торговаться с арендаторами и даже рекомендует арендодателям в некоторых случаях соглашаться на более низкую заполняемость, чтобы повысить арендную плату и заработать больше денег.
Один из разработчиков алгоритма сказал ProPublica, что у агентов по аренде «слишком много сочувствия» по сравнению с ценообразованием, сгенерированным компьютером.
Управляющие квартирами могут отклонить предложения программного обеспечения, но, по словам бывших сотрудников RealPage, принимается до 90 % предложений.
Дизайн программного обеспечения и растущий охват вызвали у экспертов по недвижимости и юристов вопросы о том, не породила ли RealPage новый тип картеля, который позволяет крупнейшим арендодателям страны косвенно координировать ценообразование, что может быть нарушением федерального закона.
Эксперты говорят, что RealPage и ее клиенты вызывают пристальное внимание со стороны антимонопольных органов по нескольким причинам, включая использование ими личных данных об арендной плате конкурентов.
В частности, по словам бывшего федерального прокурора, создание RealPage рабочих групп, которые встречаются в частном порядке и включают в себя арендодателей, которые в противном случае являются соперниками, может быть красным флагом потенциального сговора.
Как минимум, по мнению критиков, алгоритм программного обеспечения может искусственно завышать арендную плату и подавлять конкуренцию.
"Машины быстро понимают, что единственный способ победить – поднять цены выше конкурентного уровня, – сказал профессор права Университета Теннесси Морис Штук, бывший прокурор антимонопольного отдела Министерства юстиции.
RealPage признала, что передает внутренние данные об арендной плате своих клиентов в свое программное обеспечение для ценообразования, предоставляя арендодателям сводную анонимную информацию о том, сколько взимают их конкуренты поблизости.
Представитель компании сообщил в электронном письме, что RealPage «использует сводные рыночные данные из различных источников в соответствии с законом».
Компания отметила, что арендодатели, которые используют сотрудников для ручного установления цен, «обычно» проводят телефонные опросы, чтобы проверить арендную плату конкурентов, что, по мнению компании, может привести к антиконкурентному поведению.
«Решения RealPage по управлению доходами отдают предпочтение внутренней динамике спроса и предложения объекта недвижимости, а не внешним факторам, таким как арендная плата конкурентов», в заявлении компании говорится: «и, таким образом, помочь устранить риск сговора, который может возникнуть при ценообразовании вручную».
В заявлении говорится, что программное обеспечение RealPage также помогает предотвратить достижение неприемлемого уровня арендной платы, поскольку оно обнаруживает падение спроса, например сезонное, и может отреагировать на него, снизив арендную плату.
RealPage не предоставила Парсонсу, Боуэну или нынешнему генеральному директору компании Дане Джонс интервью для интервью.
Балас и представитель Greystar отказались комментировать запись о YieldStar. Национальный совет по многоквартирному жилью, отраслевая группа, также отказался от комментариев.
Сторонники говорят, что программное обеспечение не искажает рынок. Генеральный директор RealPage сказал инвесторам пять лет назад, что компания не будет достаточно большой, чтобы нанести ущерб конкуренции, даже после слияния.
Генеральный директор одного из первых пользователей YieldStar, Рик Кампо из Camden Property Trust, сказал ProPublica, что рынок квартир только в родном городе его компании настолько велик и разнообразен, что «было бы трудно утверждать, что существовало какое-то фиксирование цен».
Какую роль программное обеспечение RealPage сыграло в резком росте арендной платы, которая за десятилетие до пандемии почти удвоился в некоторых городах — трудно различить. Неадекватное новое строительство и ограниченный рынок для покупателей жилья усугубили существующую нехватку жилья.
Но, по собственному признанию RealPage, его алгоритм помогает повышать арендную плату.
«Узнайте, как YieldStar может помочь вам превзойти рынок на 3-7%», — призывает RealPage потенциальных клиентов его веб-сайт.
Немногие арендаторы знают, что такое программное обеспечение, принадлежащее частной компании, способствовало повышению арендной платы по всей стране.
В Бостоне арендатор Кейли Хатчинсон сказала, что была озадачена, когда ее арендодатель — без ее ведома, клиент RealPage — сообщил ей в дни первых карантинов из-за пандемии, что ее арендная плата растет.
Сотрудники здания настаивали на том, что рыночная ставка за ее квартиру была на 6,5 % выше, чем она платила, несмотря на ее протесты по поводу того, что люди бегут из города.
Несколько недель спустя она и ее жених увидели новую свободную квартиру в их доме, рекламируемую в Интернете по более низкой цене. Одна из политик их арендодателя разрешала переезд в другую квартиру, принадлежащую компании, что они и сделали.
Хатчинсон, аналитик полицейского управления, задался вопросом, не стоит ли компьютерный алгоритм за негибкостью персонала. «Было совершенно очевидно, что они должны были снизить цены», — сказала она. «Они упирались пятками».
Хатчинсон сказала, что видела, как квартиры в ее доме пустовали по ценам, которые ей не нравились.
«Нормальный семейный арендодатель беспокоится о хорошем арендаторе и защите своих интересов в соглашении», — сказал Хатчинсон. «Эти компании просто заменят вас».
Истоки YieldStar
Один из главных архитекторов YieldStar был руководителем бизнеса, у которого был личный опыт антимонопольного преследования.
Добродушный, самопровозглашенный «ботаник чисел», Джеффри Ропер был директором по управлению доходами Alaska Airlines, когда в 1980-х годах эта и другие крупные авиакомпании начали разрабатывать программное обеспечение для установления цен.
Конкурирующие авиакомпании начали использовать общее программное обеспечение, чтобы делиться друг с другом запланированными маршрутами и ценами, прежде чем они стали достоянием общественности. Эта технология помогла предотвратить ценовые войны, которые привели бы к снижению цен на билеты. сказал Справедливость.
В департаменте заявили, что в результате этой договоренности цены на авиабилеты могли быть искусственно завышены, и в период с 1988 по 1992 год стоимость для потребителей оценивалась более чем в миллиард долларов.
В конечном итоге правительство достигло соглашений или постановлений об установлении цен с восемью авиакомпаниями, включая Alaska Airlines, каждая из которых согласилась изменить способ использования этой технологии.
В какой-то момент федеральные агенты изъяли компьютер и документы из офиса Ропера в авиакомпании. Он сказал, что ни он, ни другие создатели программного обеспечения не знали о последствиях антимонопольного законодательства.
«Нас всех вызывали в Министерство юстиции в начале 1980-х, потому что мы были в сговоре», — сказал он. «Мы понятия не имели».
Когда Роупер вернулся в Соединенные Штаты в начале 2000-х годов после работы в Центральной и Восточной Европе, по его словам, он обнаружил, что индустрия аренды квартир настолько отстала в технологическом отношении, что стала напоминать развивающиеся рынки, которые он только что покинул.
Управляющие квартирами «практически оценивали свой продукт на бумажной салфетке», — сказал Роупер, который со временем создал собственную компанию.
Старые компьютеры и ручное ведение записей были опорой отрасли. Агенты по аренде оценивали, насколько их здания сравниваются с конкурентами. "Это был просто зрелый бизнес" с большими деньгами и множеством возможностей для технологического усовершенствования, – сказал Роупер.
RealPage наняла Ропера в качестве главного научного сотрудника в 2004 году для улучшения программного обеспечения, которое она купила у Camden Property Trust, крупного инвестора, владельца и управляющего многоквартирными домами.
Роупер быстро понял, что ему нужны данные — много данных — чтобы алгоритм работал правильно. Он начал создавать «хранилище основных данных», которое извлекало клиентские данные из других приложений RealPage, например, для менеджеров по аренде.
Пробная версия программного обеспечения хорошо зарекомендовала себя при тестировании таунхаусов, сдаваемых Camden в ее родном городе Хьюстоне.
В то время улица за таунхаусами Камдена была перекрыта, пока строился продуктовый магазин. По словам Кип Захариас, который работал с Camden в качестве консультанта, сотрудники арендной платы хотели снизить арендную плату за таунхаусы из-за неудобства.
Вместо этого YieldStar предложила повысить арендную плату. «Мы такие: «Ребята, попробуйте», — сказал Захариас.
По его словам, квартиры в конечном итоге были арендованы значительно дороже, чем ожидали сотрудники. «Это был своего рода момент озарения», — сказал Захариас. «Если бы вы прислушались к своей интуиции, вы бы снизили цену».
Практика снижения арендной платы для заполнения вакансий была рефлексом для многих в сфере квартир. Оставлять квартиры пустыми может дорого обойтись арендодателям и нервировать их.
Такие агенты иногда не решались повышать арендную плату. Роупер сказал, что они часто были ровесниками людей, которым сдавали квартиру. «Мы сказали, что здесь слишком много сочувствия», — сказал он. «Это одна из причин, по которой мы хотели получить цены за пределами сайта».
Повышение цен YieldStar, не сдерживаемое человеческими заботами, иногда приводило к уходу большего числа арендаторов.
В 2006 году оборот компании Camden увеличился примерно на 15 процентных пунктов после внедрения системы YieldStar, Кампо, генеральный директор компании, рассказал отраслевому изданию несколько лет спустя.
Но это не стало проблемой для фирмы: несмотря на необходимость заменить больше арендаторов, ее выручка выросла на 7,4%.
«Чистый эффект от увеличения доходов и вытеснения людей составил 10 миллионов долларов дохода», — сказал Кампо. "Я думаю, что это показывает, что держать головы в постели превыше всего - не всегда лучшая стратегия".
(Вспоминая эту цитату, Кампо сказал ProPublica, что она «звучит ужасно» и не отражает того, как он или Камден относятся к арендаторам сегодня. «Мы принципиально верим, что наши клиенты являются самой важной частью нашего бизнеса», — сказал он. «Мы не о том, чтобы вытолкнуть людей».
Походная арендная плата в то же время приносила пользу всем арендодателям, как узнала отрасль. "Прилив поднимает все лодки", один из руководителей отдела по работе с недвижимостью сказал отраслевому изданию Yield Pro в 2007 году сторонник управления.
По словам Ропера и других руководителей, одной из самых больших угроз для прибыли арендодателя были другие фирмы, устанавливающие слишком низкую арендную плату за близлежащие объекты. «Если у вас есть идиоты, недооценивающие, это стоит всей системе», — сказал Роупер.
Роупер был не единственным технологом, работавшим над алгоритмом ценообразования на квартиры. Дональд Давидофф, главный разработчик конкурирующего программного обеспечения под названием Lease Rent Options или LRO, сказал, что разработал свою программу по-другому, чтобы предотвратить любые опасения по поводу сговора.
Вместо того, чтобы полагаться на цифровое хранилище, включающее данные о конкурентах, Davidoff использовал сложную формулу и общедоступные рыночные данные для управления алгоритмом LRO. По словам Давидоффа, бывшего инженера-ракетчика, получившего образование в Массачусетском технологическом институте, система полагалась на постепенное изменение цен для управления спросом на квартиры.
«Это похоже на изменение траектории ракеты путем отклонения сопла», — сказал он, — внося небольшие изменения, которые со временем могут резко изменить курс чего-либо.
Давидофф сказал, что старался избегать функций, которые могли бы противоречить не только антидискриминационным законам, таким как Закон о справедливом жилищном обеспечении, но и тем, которые запрещают конкурентам вступать в сговор с целью установления цен.
«У меня было много бесед с адвокатами, чтобы понять, где проходят границы», — сказал он.
«Любой, кто строит одну из этих систем или участвует в них, должен очень заботиться о справедливом жилье и должен много заботиться о ценовом сговоре, чтобы избежать и того, и другого».
Роупер сказал ProPublica, что когда он разрабатывал программное обеспечение YieldStar более десяти лет назад, он беспокоился о том, чтобы избежать обеих проблем. Он также сказал, что не хочет злоупотреблять личными данными при ценообразовании.
«Я был очень чувствителен к тому, что ты просто не делаешь этого», — сказал Роупер.
Несмотря на различия в дизайне программного обеспечения, RealPage приобрела LRO в 2017 году после нескольких месяцев проверки со стороны антимонопольного отдела Министерства юстиции.
Федеральные регулирующие органы проверяют слияния сверх определенного размера — в настоящее время это сделки на сумму 101 миллион долларов США — и обычно разрешают их проводить только после предварительной проверки.
Но некоторые помечены для более подробного просмотра. Правительство может оспорить слияние в суде, если оно считает, что это может существенно повредить конкуренции.
Покупка RealPage LRO подверглась повторному рассмотрению, но Министерство юстиции разрешило продолжить ее в конце 2017 года. Департамент не ответил на запросы о комментариях.
Одобрение позволило RealPage приобрести своего единственного серьезного конкурента, сказал Роупер, добавив: «Я был удивлен, что Министерство юстиции допустило это».
RealPage оценивалась в 1,5 миллиона экземпляров, а приобретение LRO удвоит эту сумму, заявил Стив Уинн, тогдашний генеральный директор RealPage, на конференции инвесторов в середине 2017 года.
«Я не думаю, что здесь есть какая-то концентрация, достаточная концентрация покупательной способности или ценовой способности», чтобы оправдать опасения Министерства юстиции, — сказал он.
По словам Уинна, третья компания занимала значительное место на рынке, но собственные ручные процессы ценообразования или проприетарные системы управляющих недвижимостью составляли крупнейшую конкуренцию RealPage.
«Мы ожидаем, что наша объединенная платформа будет способствовать ускоренному и устойчивому росту доходов», — сказал Уинн в пресс-релиз, объявляющий о сделке.
Влияние RealPage росло. В том году целевой рынок фирмы — многоквартирные дома с пятью и более квартирами — составил около 19 млн из 45 млн квартир, сдаваемых в аренду по стране.
Растущая доля этих зданий принадлежала фирмам, поддерживаемым инвесторами с Уолл-стрит. которые были одними из самых активных пользователей программного обеспечения для ценообразования.
RealPage переименовала свое комбинированное программное обеспечение для ценообразования в AI Revenue Management.
К концу 2020 года фирма сообщила в отчет Комиссии по ценным бумагам и биржам, что ее клиенты использовали ее услуги и продукты для управления 19,7 млн арендных единиц всех типов, включая дома на одну семью.
Частная инвестиционная компания Thoma Bravo купила публичная компания несколькими месяцами позже за 10,2 миллиарда долларов.
Уинн, состояние которого Forbes оценивает в 1,7 миллиарда долларов, отошел в сторону. Он не ответил на запросы о комментариях.
Представитель Thoma Bravo отказался от комментариев.
Кто использует программное обеспечение и как оно работает
Где-то в 2016 году, по данным одной торговой группы, использование ПО для ценообразования в отрасли начало достигать «критическая масса».
Чем больше управляющих недвижимостью подключается к службам RealPage, тем больше данных поступает в репозиторий компании. Это, в свою очередь, помогает службе ценообразования, которая, по словам компании, «использует крупнейшую базу данных сделок по аренде многоквартирных домов».
В число клиентов RealPage входят одни из крупнейших управляющих недвижимостью в стране. Согласно анализу ProPublica пяти из десяти ведущих управляющих недвижимостью страны по состоянию на 2020 год, многие предпочитают города, в которых арендная плата быстро растет.
Все пятеро используют программное обеспечение ценообразования RealPage по крайней мере в некоторых зданиях, и вместе они контролируют тысячи квартир в городских районах, таких как Денвер, Нэшвилл, Атланта и Сиэтл, где арендная плата за типичную квартиру с двумя спальнями выросла на 30% и более в период с 2014 по 2019 год. .
Greystar и FPI Management контролируют сотни зданий в городских районах, где арендная плата резко выросла за последние годы. Компании Equity Residential, Lincoln Property Company и Mid-America Apartment Communities управляют десятками зданий на быстрорастущих рынках.
Напротив, эти же компании контролируют меньше зданий в таких городских районах, как Филадельфия, Тампа и Чикаго, где арендная плата росла медленнее, как показал анализ.
Многие факторы могут привести к тому, что клиенты RealPage будут группироваться на рынках с высокими темпами роста арендной платы. Клиенты компании могут тяготеть к таким рынкам, потому что в этих районах будет больше повышаться арендная плата и, например, появится возможность заработать больше денег.
Но RealPage утверждает, что ее программное обеспечение регулирует цены, которые превышают рыночные в тех областях, где она работает.
Алгоритм RealPage рассчитывает, как спрос на квартиры реагирует на изменение цены, что называется ценовой эластичностью.
Алгоритм учитывает характеристики квартир, например, количество спален. Также учитываются такие факторы, как количество дополнительных квартир в комплексе, которое может стать доступным в ближайшем будущем.
Управляющие недвижимостью могут изменять настройки в соответствии со своими приоритетами, например, насколько заполненными должны быть здания.
Программное обеспечение также анализирует цены на аренду на более широком рынке, говорится в сообщении компании. Эти данные могут дать представление о том, как оцениваются здания конкурентов, расположенные рядом с клиентом, например, в радиусе полумили или мили, – говорит Райан Кимура, бывший руководитель RealPage.
По словам RealPage, одним из преимуществ хранилища данных RealPage был доступ к фактическим сделкам по аренде, что давало ему реальную арендную плату, а не просто ту, которую рекламировал арендодатель.
По словам Ропера и других бывших сотрудников RealPage, управляющие недвижимостью не могут просматривать неопубликованные данные, которыми любой из конкурентов делится с YieldStar.
Николь Лотт сказала, что, когда здание, где она работала менеджером по недвижимости недалеко от Далласа, начало использовать YieldStar, программное обеспечение определило, что аналогичные здания в этом районе брали больше. Это подтолкнуло к резкому увеличению.
«Это действительно подскочило, — сказал Лотт. «Лизинг замедлился до минимума».
По ее словам, она и другие сотрудники оспорили программное обеспечение, попросив отдел ее компании, курировавший YieldStar, провести проверку. По ее словам, арендодатель стал постепенно повышать ставки.
«Мы не думали, что сможем получить такие ставки», — сказала она. «В некоторых случаях мы были правы, а в некоторых — могли ошибаться».
Кимура, бывший руководитель RealPage, проработавший в фирме три года, прежде чем уйти в 2021 году, сказал, что компания, как правило, сталкивается с несогласием со стороны персонала примерно 10-20% рекомендаций программного обеспечения. Это было частью процесса.
"Если они одобряют каждую ставку и принимают ее на 100 %, – сказал он, – у них, по сути, завязаны глаза, и они нажимают на кнопку".
RealPage утверждает, что ее программное обеспечение увеличит доходы и сократит количество вакансий. Но время от времени компания появлялась, чтобы призвать владельцев и управляющих квартир сократить предложение при одновременном повышении цены.
Во время телеконференции в 2017 году Уинн сказал, что одна крупная компания, занимающаяся недвижимостью, управляющая более чем 40 000 квартир, узнала, что может получить больше прибыли, работая при более низком уровне заполняемости, что, по его словам, «раньше вызывало дискомфорт у руководства».
По словам Уинна, компания добивалась уровня заполняемости 97% или 98% на рынках, где она была лидером. Но когда компания начала использовать YieldStar, менеджеры увидели, что повышение арендной платы и оставление некоторых квартир незанятыми приносит больше денег.
«Изначально руководителям было очень трудно принять тот факт, что они могут работать с коэффициентом рентабельности 94 % или 96 % и добиться более высокого NOI за счет повышения арендной платы, — сказал Уинн в ходе телефонного разговора, имея в виду чистый операционный доход.
Компания «начала использовать RealPage, чтобы работать на 95 %, а доход увеличился на 3–4 %».
Но сторонники программного обеспечения говорят, что оно не является причиной проблемы доступности жилья в стране.
Несмотря на то, что растущая арендная плата ставит отрасль под удар, – сказал Кампо, – виноват высокий спрос и недостаточное предложение, а не программное обеспечение для управления доходами.
По его словам, программное обеспечение просто помогает менеджерам быстрее реагировать на тенденции.
«Вы бы предпочли работать сегодня на пишущей машинке или на компьютере?» он спросил. «Вот что такое управление доходами».
Использование такого программного обеспечения, как YieldStar, означает «брать то, что мы раньше делали вручную на желтой панели и звонить людям по телефону, и помещать это в систематизированную систему, где вы исключаете ошибки из ценообразования», – сказал он.
RealPage, Сиэтл и повышение арендной платы
Чтобы увидеть, как программное обеспечение для установления арендной платы может изменить ситуацию, обратите внимание на Сиэтл, где за последние несколько лет арендная плата росла быстрее, чем где-либо в стране, как показывают некоторые исследования.
По данным ProPublica, большие многоквартирные дома с одним почтовым индексом к северу от центра города, зажатые между Спейс-Нидл и рынком Пайк-плейс, полностью контролируются клиентами RealPage.
По данным компании CoStar and Apartments.com, в модном районе Беллтаун с концертными площадками и жилыми башнями по состоянию на июнь насчитывалось 9066 квартир по рыночной цене в пятиквартирных домах и более.
Управление недвижимостью было высококонцентрированным: согласно данным, 10 крупнейших управляющих компаний этого почтового индекса управляли 70 % объектов.
По словам сотрудников, пресс-релизам и статьям в отраслевых изданиях, все 10 использовали программное обеспечение ценообразования RealPage по крайней мере в некоторых своих зданиях.
По словам Ропер, на дорогих рынках с высокой арендной платой, таких как Сиэтл, владельцы домов, как правило, «очень часто» используют управление доходами.
Два здания с почтовым индексом — одно с программным обеспечением для управления доходами, а другое — без него, демонстрируют разные подходы к ценообразованию на квартиры.
Апартаменты Fountain Court, 320 квартир, сгруппированных вокруг внутреннего двора с фонтаном, находятся примерно в полумиле от штаб-квартиры Amazon.
Здание принадлежит и управляется фондом Essex Property Trust, руководители которого сообщили инвесторам во время объявления о прибылях и убытках в 2008 году, что внедряют YieldStar в многоквартирных домах фонда.
Согласно данным CoStar, арендная плата в Фонтанном дворе с 2012 года выросла на 42 %, что больше, чем в среднем на 33 % для аналогичных зданий в центре города.
Арендатор Аманда Толеп и ее муж приближались к концу срока аренды квартиры с одной спальней в шестиэтажном здании ближе к концу 2021 года, когда они узнали, что арендная плата вырастет примерно на 400 долларов до 1600 долларов. Прирост составил 33% — за один год.
Толеп работала баристой и открыла собственный бизнес, связанный с питанием. Муж работал в банке. Они ожидали, что их арендная плата вырастет, зная, что они получили «сделку по COVID».
Но размер прыжка, наряду с другими неприятностями, такими как украденные посылки и шум от ближайшей пожарной части, заставили их искать в другом месте.
Узнав о ценах, сопоставимых с их повышенной арендной платой, в нескольких других домах по соседству, пара решила покинуть город и переехать в получасе езды на север.
Представитель Эссекса отказался от комментариев. Ни один из других крупнейших управляющих недвижимостью не прокомментировал отчет об использовании ими управления доходами.
Примерно в шести кварталах отсюда арендная плата не так резко выросла в The Humphrey Apartments, историческом шестиэтажном кирпичном здании, состоящем из 74 квартир.
Джон Степан, писатель из технической компании, переехал в студию в здании 1923 года чуть больше года назад. Он был маленьким, но ему нравились высокие потолки, паркетные полы и кухня в деревенском стиле. Он также заключил сделку с COVID: один месяц бесплатно, с арендной платой в размере 1295 долларов в месяц после этого.
За несколько месяцев до истечения срока аренды здание уведомило его о повышении арендной платы на 50 долларов, что составило примерно 3,9% роста. «Это было на удивление мало», — сказал Степан, который ушел только потому, что нашел поблизости квартиру, которую можно было купить.
Тами Другас, управляющая активами, которая курирует The Humphrey и два других здания в районе Сиэтла для местного застройщика, которому они принадлежат, говорит, что не использует систему управления доходами.
«Я в них не верю, — сказала она. «Это здорово и хорошо для крупных корпораций. Но я думаю, что это убирает человечность из того, что мы делаем».
По ее словам, после 24 лет работы в отрасли хорошие отношения с арендаторами и поставщиками являются ключом к успешной эксплуатации здания. Она сказала, что в The Humphrey низкие расходы на вакансии.
Она признала, что в последние годы арендная плата за здание практически не менялась. "У нас намного меньше оборотов, и я чувствую, что это снижает расходы", – сказал Другас.
Сиэтл особенно сильно пострадал от резкого роста арендной платы. В одном отчете говорится, что в городе самый резкий рост арендной платы среди всех крупных городов в стране за десятилетие, закончившееся в 2019 году.
Почти 46 000 домохозяйств Сиэтла тратили более половины своего дохода на жилье, что делает их то, что федеральные стандарты называют «серьезно обременительным», согласно исследованию 2021 года, проведенному по заказу города.
Многим семьям трудно платить за предметы первой необходимости, такие как еда и медицинское обслуживание, когда арендная плата съедает 30% или более их дохода.
«Многие другие дома были полностью исключены из Сиэтла из-за быстрого роста арендной платы и цен на жилье», — говорится в исследовании.
Выяснилось также, что люди с более высокими доходами часто арендуют жилье подешевле, выбирая более дешевые квартиры, которые в противном случае были бы доступны людям, зарабатывающим меньше.
Исследование показало, что в Сиэтле должен быть излишек в размере 9000 квартир, доступных для людей, зарабатывающих не более 80 % среднего дохода.
Но из-за того, что арендаторы снизили арендную плату по мере роста цен, этот излишек превратился в дефицит в размере 21 000 евро.
Новые работники, обремененные арендной платой, варьируются от бухгалтеров до садовников
В метро Сиэтла все больше людей, занятых на самых разных работах, тратят более 30% своего дохода на аренду жилья. Ниже приведены 10 профессий, в которых доля домохозяйств, обремененных арендной платой, выросла больше всего.
Поскольку доступность квартир сократилась, уменьшился и выбор арендодателей. Поразительная концентрация управления недвижимостью в Беллтауне отражает национальную тенденцию.
По данным Национального совета по многоквартирным домам, который исследует здания с пятью и более квартирами, количество квартир, контролируемых 50 крупнейшими управляющими недвижимостью страны, росло каждый год в течение 14 лет.
Эти фирмы контролировали примерно 1 из 6 таких квартир по всей стране в 2019 году, что составляет в 2019 г./">3,6 млн единиц. К 2021 году их число увеличилось почти до 4,2 млн.
Джеймс Нельсон, бывший банковский инспектор и кредитный брокер, заметил концентрацию арендодателей, когда он и его партнер переехали в Сиэтл в 2018 году.
Обеспокоенный астрономическими ценами продажи жилья и высокой арендной платой, Нельсон начал изучать, что происходит на рынке в целом.
Немного покопавшись, он обнаружил, что многие, если не большинство крупных управляющих квартирами в Сиэтле, по-видимому, используют программное обеспечение для ценообразования.
«Название RealPage постоянно появлялось», — сказал Нельсон, который вышел на пенсию и пишет книгу о своих исследованиях. «Я вошел и посмотрел, какие технологии они используют».
Он пришел к выводу, что арендодатели использовали технологию, чтобы сделать именно то, что рекламировала RealPage, — помочь им взимать высокую арендную плату и превзойти рынок.
«Конкуренции нет», – сказал он.
Опасения по поводу конкуренции
Программное обеспечение RealPage приобрело популярность в то время, когда администрация Байдена, обеспокоенная ростом цен и корпоративной концентрацией, стремится усилить соблюдение правил, призванных обеспечить процветание конкуренции.
Чтобы выиграть дела, антимонопольным прокурорам традиционно нужно было доказать, что конкуренты договорились между собой о вмешательстве в ценообразование.
«Если бы конкуренты договорились между собой использовать один и тот же алгоритм и обмениваться информацией с целью стабилизации цен, это само по себе было бы незаконным», — сказал Штук, бывший прокурор по антимонопольному законодательству.
По его словам, если бы они просто делились информацией, не соглашаясь на манипулирование ценами, вопрос о нарушении антимонопольного законодательства был бы более сложным.
Штук сказал, что ему неизвестны случаи, когда компании привлекались к ответственности за так называемый молчаливый сговор при использовании одного и того же алгоритма для установления цен.
Но Морин К. Ольхаузен, которая тогда была исполняющей обязанности председателя Федеральной торговой комиссии, .pdf">в своем выступлении в 2017 году сказал, что могут возникнуть проблемы, если группа конкурентов будет использовать один и тот же алгоритм внешней фирмы для максимизации цен на рынке.
Она предложила вместо слова «алгоритм» использовать слово «парень по имени Боб».
«Нормально ли, чтобы парень по имени Боб собирал конфиденциальную информацию о ценовой стратегии от всех участников рынка, а затем сообщал всем, как им следует устанавливать цены?» сказала она.
«Если парень по имени Боб не может сделать это, то, вероятно, это не может делать и алгоритм».
Через представителя Ольхаузен отказался комментировать RealPage.
По словам экспертов, программное обеспечение RealPage вызывает множество опасений.
Суды не одобряют обмен закрытыми данными между конкурентами. Данные об аренде не всегда общедоступны.
Что касается заявления RealPage на своем веб-сайте о том, что он использует «дисциплинированную аналитику, которая уравновешивает спрос и предложение для максимизации роста доходов», Штук сказал, что компании обычно не могут контролировать спрос и предложение самостоятельно. "Обычно это остается на усмотрение рынка", – сказал он.
Группа пользователей RealPage — форум управляющих квартирами, использующих продукты компании, — поощряет конкурентов к совместной работе, что также было оспорено антиконкурентным преследованием в рамках антимонопольного законодательства.
На веб-сайте компании говорится, что группа, среди прочего, стремится «содействовать общению между пользователями».
Начав с 10 участников в 2003 году, группа выросла до более чем 1 000 участников, согласно информации на веб-сайте.
Десяток подкомитетов, в том числе два, занимающихся вопросами управления доходами, встречаются на закрытых заседаниях ежегодной конференции компании RealWorld и участвуют в телеконференциях каждый квартал.
Такого рода сотрудничество, по словам Штука, "может вызвать тревожный сигнал антимонопольного законодательства".
По словам Штука, если клиенты вмешиваются в рыночные силы, их утверждения в маркетинговых видеороликах RealPage о том, что их программное обеспечение поддерживает «более стабильные» цены и заполняемость, также могут иметь значение в суде. Подобные комментарии использовались в качестве доказательства в предыдущих антимонопольных делах.
По его словам, призывы RealPage и управляющих недвижимостью к компаниям использовать YieldStar и оставлять некоторые помещения свободными для повышения цен напоминают судебный процесс в начале 1900-х годов, когда лесозаготовительные компании делились информацией и директивой о сокращении предложения, чтобы чтобы поднять цены.
В электронном письме ProPublica компания RealPage отвергла предположение о том, что компания ненадлежащим образом использовала рыночные данные.
Компания заявила, что использование фактической арендной платы помогает ей «получить более точную картину ценовой эластичности и доступности», что снижает вероятность завышения цены за единицу жилья.
И данные о транзакциях аренды, которые использует RealPage, не всегда являются конфиденциальными; иногда такие данные раскрываются, заявили в компании, например, когда публично торгуемые фирмы по недвижимости делают отчеты.
Федеральная торговая комиссия, которая имеет широкие полномочия возбуждать судебные дела против предприятий за антиконкурентную практику, заявила в 2021 году, что это стремится играть более активную роль в таких случаях.
Представитель FTC отказался комментировать ценовое программное обеспечение RealPage.
Агентство и раньше имело дело с RealPage: в 2018 году компания согласилась выплатить 3 миллиона долларов урегулировать жалобу FTC о том, что компания не сделала достаточно, чтобы убедиться, что личная информация, используемая в его продукте проверки арендаторов было точным. RealPage не признала нарушения в мировом соглашении.
Повышение арендной платы обременяет больше арендаторов
Драма по поводу роста арендной платы — теперь ключевого фактора инфляции — становится все более публичной.
За год до пандемии примерно 46% арендаторов в США потратили более 30 % своего дохода от арендной платы и, следовательно, соответствует определению обремененных затратами, как установил Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета.
В середине сентября в Вашингтоне, округ Колумбия, разгневанные протестующие сорвали обычно спокойная ежегодная конференция, проводимая Национальным советом по многоквартирным домам.
Прежде чем охрана выгнала их, они захватили сцену и рассказали, как пострадали их семьи из-за невозможности найти безопасное и доступное жилье.
В центре ожесточенных споров оказался Джей Парсонс из RealPage.
После собственной июльской конференции RealPage он повторил статистику, составленную из набора данных компании новых сделки по аренде, согласно которым арендаторы квартир по рыночным ценам тратят лишь около 23 % своего дохода на аренду.
«Реальность такова, что арендная плата может расти только по мере роста доходов. », — сказал Парсонс The New York Times в прошлом месяце. «Если люди не могут себе это позволить, вы не можете сдать это в аренду».
Но его солнечный вид вызвал резкие упреки.
«это очевидная ложь", — написал Бен Тереза, содиректор Лаборатории выселения RVA в Университете Содружества Вирджинии, в Твиттере. . «Одной из определяющих характеристик рынка жилья за последние 40 лет было то, что арендная плата росла быстрее, чем заработная плата.
«Проблема как раз в том, что люди платят арендную плату, которую они не могут себе позволить», — написал он.
Оригинал