Обвинения, брошенные в RealPage: они были в сговоре с арендодателями?
2 марта 2023 г.Эта статья была первоначально опубликована ProPublica автором Хизер Фогелл.
Техасская компания, занимающаяся недвижимостью, столкнулась с новым потоком вопросов о том, помогает ли ее программное обеспечение арендодателям координировать арендную плату в нарушение антимонопольного законодательства.
Семнадцать членов Палаты представителей от Демократической партии в понедельник направили письмо в Министерство юстиции и Федеральную торговую комиссию с просьбой провести расследование в отношении программного обеспечения RealPage для установления арендной платы.
В статье от 15 октября ProPublica подробно описала, как алгоритм ценообразования RealPage использует данные конкурентов, чтобы предложить ежедневно новые цены на свободные квартиры.
В письмо, представители Хесус «Чуй» Гарсия и Ян Шаковски, оба из Иллинойса, и другие лидеры Демократической партии заявили, что, если крупные управляющие недвижимостью и RealPage создадут картель для искусственного завышения арендной платы и сокращения предложения квартир, они могут столкнуться с «потенциальным уголовным преследованием».
Представители отметили, что RealPage стала доминирующей в отрасли после того, как в 2017 году приобрела своего крупнейшего конкурента. Министерство юстиции рассмотрело слияние, но разрешило его продолжить.
«Наши избиратели не могут позволить себе антиконкурентную — и потенциально незаконную — практику повышения цен на товары и услуги первой необходимости в то время, когда минимальная заработная плата на полную ставку не дает работнику достаточно денег, чтобы арендовать двухкомнатную квартиру. квартиру в любом городе страны», — сказали они.
Этой весной средняя запрашиваемая арендная плата в США, основной фактор инфляции, выросла по сравнению с прошлым годом на целых 18%, прежде чем темпы роста замедлились этой осенью, согласно исследованию агентства недвижимости Redfin.
Это произошло, отметили представители, после того, как 10 крупнейших публичных квартирных компаний получили прибыль. выросли более чем на 50 % в прошлом году и достигли почти 5 млрд долларов США.
Министерство юстиции и Федеральная торговая комиссия не ответили на запросы о комментариях.
Письмо Палаты представителей усиливает давление на RealPage со стороны законодательных и регулирующих органов. Сенатор США Шеррод Браун недавно отправил похожий запрос в FTC, призывая к обзор практики компании.
В прошлом месяце арендаторы подали иск в Сан-Диего, утверждая, что компания способствовала сговор между девятью крупнейшими управляющими недвижимостью страны. С тех пор было подано еще два иска. Все они требуют статуса коллективного иска.
В одном иске, поданном в пятницу от имени двух арендаторов из Сиэтла, утверждается широкая схема сговора RealPage и группы из 10 крупных управляющих недвижимостью.
В нем говорится, что в дополнение к использованию программного обеспечения RealPage для повышения арендной платы в центре Сиэтла управляющие недвижимостью заставляли сотрудников регулярно звонить конкурентам в поисках подробной непубличной информации о том, что они берут, и сотрудники меняли свои цены, чтобы они соответствовали.
В иске цитируется бывший сотрудник Greystar, крупнейшей в стране компании по управлению недвижимостью.
«Вы вызовете конкуренцию в этом районе», — сказал бывший сотрудник, согласно иску.
«Иногда был список из 10 человек, которым нужно позвонить. Иногда только один. Вы спросите, сколько они берут за свои квартиры. Тогда вы буквально меняли цены прямо на RealPage. Увеличьте его вручную.
«Это было установление цен», — продолжил сотрудник, согласно иску. "Как еще вы можете назвать это, когда вы буквально звоните своим конкурентам и меняете свою ставку в зависимости от того, что они говорят?"
В иске цитируется еще один бывший сотрудник Greystar, который описал подобные звонки в Сиэтле.
Работник сказал, что кто-то из другого управляющего недвижимостью будет звонить в поисках информации о ценах два или три раза в день, и добавил: «Если кто-то звонил мне в поисках номеров, я говорил им, а затем поворачивался и говорил: «Теперь твоя очередь». . Какие у вас цифры?»
В иске говорится, что общедоступные данные показали, что рекламируемые ставки на недвижимость, предлагаемую ответчиками по иску в районе Сиэтла, были «постоянно выше», чем у неответчиков.
Greystar и девять других фирм, упомянутых в иске, не сразу ответили на запросы о комментариях.
ProPublica обнаружила, что программное обеспечение ценообразования RealPage широко используется в центре Сиэтла, где арендная плата резко выросла в последние годы.
По данным ProPublica, в одном районе 70 % квартир контролировали всего 10 управляющих недвижимостью, каждый из которых использовал программу ценообразования RealPage.
Другой иск, поданный той же группой юристов ранее в этом месяце в Окружной суд США в Сиэтле, обвинил RealPage в том, что она помогала арендодателям участвовать в антиконкурентное поведение на рынке студенческого жилья.
В этом иске утверждается, что студент Вашингтонского университета заплатил более высокую арендную плату из-за сговора между арендодателями, использующими программное обеспечение RealPage.
В иске в качестве ответчиков фигурируют несколько крупнейших мировых фирм по недвижимости, в том числе Greystar и Cushman & Уэйкфилд.
Он обвиняет их в искусственном завышении арендной платы в таких студенческих городках, как Сиэтл; Юджин, Орегон; Тусон, Аризона; Солт-Лейк-Сити, Юта; Анн-Арбор, Мичиган; Колумбус, Огайо; и Гейнсвилл, Флорида.
Представитель Cushman & Wakefield, которой также принадлежит другая фирма, упомянутая в иске, отказалась от комментариев.
В ответ на иск в Сан-Диего о предполагаемом сговоре представитель RealPage заявил, что компания «категорически отрицает обвинения и будет решительно защищаться от судебного иска».
RealPage заявила, что компания «использует сводные рыночные данные из различных источников в соответствии с законом».
RealPage не сразу ответила на просьбу прокомментировать новые судебные процессы и письмо в Конгресс.
Ранее RealPage заявляла, что ее программное обеспечение для управления доходами отдает приоритет внутренней динамике спроса и предложения недвижимости, а не таким внешним факторам, как арендная плата конкурентов.
В более раннем заявлении компания заявила, что ее программное обеспечение помогает устранить риск сговора, который может возникнуть при ручном ценообразовании, включающем телефонные опросы цен конкурентов.
Программное обеспечение RealPage использует алгоритм для обработки массива данных, чтобы предложить цены на аренду. Программное обеспечение использует не только информацию о цене квартиры и объекте, в котором она находится, но и частные данные о том, какую арендную плату взимают близлежащие конкуренты.
Программное обеспечение учитывает фактическую арендную плату, уплаченную этим конкурентам, а не только то, что они рекламируют, сообщила компания ProPublica.
Расследование ProPublica показало, что дизайн и охват программного обеспечения вызвали у экспертов вопросы о том, помогает ли оно крупнейшим арендодателям страны косвенно координировать ценообразование — потенциально в нарушение федерального закона.
Шесть других фирм, упомянутых в иске о студенческом жилье, не сразу ответили на запросы о комментариях. Не удалось связаться с одним.
В иске утверждается, что до того, как управляющие недвижимостью начали использовать программное обеспечение RealPage примерно в 2009 году, рынок студенческого жилья в США был конкурентным, и домовладельцы предлагали концессии и подарки в качестве стимулов.
В нем говорится, что RealPage назвал такие маневры «оставлением денег на столе».
С помощью программного обеспечения арендодатели на высококонцентрированном рынке студенческого жилья обнаружили, что могут устанавливать «цену высшего уровня», говорится в иске. Он добавляет, что компания утверждает, что у нее есть исчерпывающий набор данных, который включает ключевые показатели эффективности почти для 1000 университетов.
Согласно иску, согласно иску, YieldStar Student, программное обеспечение для ценообразования, предназначенное для студенческого жилья, по состоянию на 2019 год обслуживало более 50 клиентов.
Клиенты предоставляют RealPage подробные внутренние данные об арендной плате, которую они взимают за каждую единицу, говорится в иске со ссылкой на компанию.
Программное обеспечение компании рекомендует цену за каждую единицу, что дает арендодателям «смелость взимать завышенную цену за счет неявной уверенности в том, что все их конкуренты делают то же самое».
ProPublica ранее сообщала, что, по словам RealPage, ее программное обеспечение помогло клиентам превзойти рынок на 3-7%.
В иске говорится, что сговор между управляющими недвижимостью, использующими программное обеспечение, устранил необходимость в скидках или более низких арендных ставках даже в начале учебного года — традиционно в это время, когда конкуренция за студенческих арендаторов является самой жесткой.
«Даже если некоторые кровати оставались пустыми, монопольная арендная плата RealPage помогла извлечь из арендованных единиц оправданные неарендованные единицы», — говорится в иске.
Как говорится в иске, как только RealPage получил широкое распространение среди поставщиков студенческого жилья, домовладельцы перешли «от прежней конкурентной стратегии «доля рынка выше цены» к новой стратегии сговора «цена важнее объема».
В иске говорится, что преобладание цены над объемом «характерно для картелизированного рынка».
В иске говорится, что новая стратегия повышала цены независимо от рыночных условий и требовала от арендодателей терпимости к некоторым не сдаваемым в аренду помещениям — подход, который потерпел бы неудачу на конкурентном рынке.
«На рынке, созданном RealPage и арендодателями, каждый арендодатель имел взаимные гарантии того, что другие арендодатели также будут поддерживать высокие цены, не оставляя студентам иного выбора, кроме как платить то, что требуют арендодатели», — говорится в иске.
Одно исследование данных за 2017–2018 годы, проведенное RealPage и ответчиком Campus Advantage, показало, что один комплекс на 576 коек превзошел свой рынок на 14,1%, несмотря на «отрицательное» изменение заполняемости по сравнению с прошлым годом, говорится в иске.
В нем добавляется: "RealPage посоветовал владельцам недвижимости и потенциальным клиентам: "Если вы хотите превзойти рынок по срокам, сосредоточьтесь не столько на заполняемости, сколько на стратегических ценах на аренду".
В заявлении, отправленном ProPublica по электронной почте, Campus Advantage заявила, что «категорически не согласна с необоснованными утверждениями в судебном процессе и намерена энергично защищаться от претензий. Campus Advantage гордится своим опытом создания успешных сообществ».
В иске говорится, что у ответчиков была возможность сговориться через форум группы пользователей RealPage, который состоит из клиентов, которые хотят работать вместе, чтобы помочь компании улучшить свои продукты, а также на других мероприятиях RealPage и собраниях отраслевых торговых ассоциаций.
Консультанты RealPage также будут поддерживать регулярный контакт с арендодателями, «чтобы информировать их о своих конкурентах», говорится в иске.
Действия RealPage не получили широкой известности, говорится в иске. «Только после недавней публикации в октябре 2022 года статьи в ProPublica было представлено всестороннее представление о полном объеме конфиденциальных услуг, которые RealPage предоставляет своим клиентам в сфере недвижимости», — говорится в нем.
Фото Rock Staar на Unsplash
Оригинал