Эта компания и арендодатели вступили в сговор для повышения арендной платы
9 февраля 2023 г.Эта история была первоначально опубликована ProPublica автором Хизер Фогелл. Хару Корин и Райан Литтл внесли свой вклад в анализ данных.
На этой неделе арендаторы подали в суд, утверждая, что компания, производящая программное обеспечение для установления цен на < /p>
квартиры и девять крупнейших управляющих недвижимостью страны сформировали картель для искусственного завышения арендной платы в нарушение федерального закона.
Иск был подан через несколько дней после того, как ProPublica опубликовала расследование, в котором высказывались опасения, что программное обеспечение, проданное Компания RealPage из Техаса потенциально поднимает арендные ставки выше конкурентных уровней, способствуя фиксированию цен или и тому, и другому.
Предлагаемый коллективный иск был подан в Окружной суд США в Сан-Диего.
В электронном письме представитель RealPage сообщил, что компания «категорически отрицает обвинения и будет решительно защищаться от судебного иска». Она отказалась от дальнейших комментариев, заявив, что компания не комментирует предстоящий судебный процесс.
Девять управляющих недвижимостью, упомянутые в иске, не сразу ответили на запрос о комментариях.
Среди них были некоторые из крупнейших арендодателей страны, такие как Greystar, Lincoln Property Company, Equity Residential, Mid-America Apartment Communities и FPI Management, которые вместе управляют сотнями тысяч квартир.
Четверо из пяти арендаторов, упомянутых в иске, были арендаторами Greystar. Пятый арендован у Security Properties. Их квартиры находились в Сан-Диего, Сан-Франциско и двух городах штата Вашингтон, Редмонде и Эверетте.
В иске управляющие недвижимостью и RealPage обвинялись в создании «картеля для искусственного завышения цен и искусственного снижения предложения и объема аренды многоквартирной жилой недвижимости по сравнению с конкурентными уровнями».
Программное обеспечение RealPage использует алгоритм, который каждую ночь просматривает множество данных, чтобы предлагать ежедневные цены на доступные арендуемые единицы.
Программное обеспечение использует не только информацию о цене квартиры и объекте, в котором она находится, но и частные данные о том, какую арендную плату взимают близлежащие конкуренты.
Программное обеспечение учитывает фактическую арендную плату, уплаченную этим конкурентам, а не только то, что они рекламируют, сообщила ProPublica компания.
Расследование ProPublica показало, что дизайн и доступность программного обеспечения вызвали у экспертов вопросы о том, помогает ли оно крупнейшим арендодателям страны косвенно координировать ценообразование — потенциально в нарушение федерального закона.
ProPublica обнаружила, что в одном районе в центре Сиэтла 70 % из более чем 9 000 квартир контролируются всего 10 управляющими недвижимостью, и все они использовали программное обеспечение для ценообразования RealPage по крайней мере в некоторых своих домах.
RealPage сообщил ProPublica, что компания «использует сводные рыночные данные из различных источников в соответствии с законом».
Компания также сообщила, что арендодатели, которые используют сотрудников для ручного установления цен, «обычно» проводят телефонные опросы, чтобы проверить арендную плату конкурентов, что, по мнению компании, может привести к антиконкурентному поведению.
«Решения RealPage по управлению доходами отдают предпочтение внутренней динамике спроса и предложения объекта недвижимости, а не внешним факторам, таким как арендная плата конкурентов», в заявлении компании говорится: «и, таким образом, помочь устранить риск сговора, который может возникнуть при ценообразовании вручную».
В иске говорится, что программное обеспечение RealPage помогает откладывать продление аренды, чтобы искусственно сгладить естественный дисбаланс спроса и предложения, что отпугивает арендодателей от снижения цен, достигнутого картелем.
Управляющие недвижимостью «таким образом удерживали свободные сдаваемые в аренду помещения незанятыми в течение определенного периода времени (отвергая историческую поговорку о том, чтобы держать «головы в постелях»), чтобы в совокупности гарантировать, что не будет ни одного периода, в течение которого рынок столкнется с переизбытком жилой недвижимости. недвижимость сдается в аренду, удерживая цены на более высоком уровне», — говорится в сообщении.
Такое колебание помогло группе избежать «гонки уступок» по арендной плате, говорится в иске.
RealPage хвастается тем, что клиенты, которые соглашаются предоставить RealPage доступ в режиме реального времени к конфиденциальным и закрытым данным, получают «увеличение арендной ставки из года в год на 5–12 % на каждом рынке», говорится в иске.
В иске говорится, что RealPage призывает компании, занимающиеся недвижимостью, ежедневно звонить консультанту по ценообразованию RealPage и не рекомендует отклоняться от арендной ставки, предложенной программным обеспечением.
Иск был подан четырьмя юридическими фирмами и некоммерческой организацией Justice Catalyst Law, занимающейся разработкой дел и правовых стратегий, способствующих обеспечению экономической и социальной справедливости.
Гэри Смит-младший, один из причастных к делу юристов, сказал, что расследование дела продолжается уже больше года.
«В сегодняшнем иске правдоподобно утверждается, что арендодатели сдаваемых в аренду квартир скоординировали свои действия, чтобы поднять арендную плату до беспрецедентного уровня, усугубив кризис доступного жилья в стране», — сказал Смит в пресс-релизе.
Среди клиентов RealPage одни из крупнейших управляющих недвижимостью в стране. Согласно анализу ProPublica пяти из десяти ведущих управляющих недвижимостью страны по состоянию на 2020 год, многие предпочитают города, в которых арендная плата быстро растет.
Все пятеро используют программное обеспечение ценообразования RealPage, по крайней мере, в некоторых зданиях, и вместе они контролируют тысячи квартир в городских районах, таких как Денвер; Нэшвилл, Теннесси; Атланта и Сиэтл, где арендная плата за типичную квартиру с двумя спальнями выросла на 30 % и более в период с 2014 по 2019 год.
Greystar и FPI Management контролируют сотни зданий в городских районах, где арендная плата резко выросла за последние годы. Компании Equity Residential, Lincoln Property Company и Mid-America Apartment Communities управляют десятками зданий на быстрорастущих рынках.
Клиенты RealPage могут тяготеть к рынкам с высоким ростом арендной платы по нескольким причинам. Например, арендаторы в этих районах будут платить больше за повышение арендной платы, что даст арендодателям возможность заработать больше денег.
Но, по словам RealPage, ее программное обеспечение, ранее известное как YieldStar, устанавливает цены, которые превосходят рыночные в тех областях, где она работает.
«Узнайте, как YieldStar может помочь вам превзойти рынок на 3–7 %», — призывает RealPage потенциальных клиентов на своем веб-сайте.
Фото Криса Роберта на Unsplash
Оригинал